Аренда склада: основные условия договора

Тонкость пятая — распределение затрат на содержание арендуемого склада

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий – арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Норма эта — диспозитивная, т.е. ее можно менять по договоренности. Хотя в большинстве сделок стороны придерживаются именно этой схемы. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, целесообразно обговорить в договоре. Кстати, в критической ситуации (нарушение целостности несущих конструкций и т.п.) арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления.

Необходимость проводить текущий ремонт связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. Во избежание споров и разногласий все работы в рамках текущего ремонта лучше прописать заранее в договоре. Например, «Арендатор обязан содержать помещения, включая все механические (отопление и вентиляция) и электрические части, указанные в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (исключая спринклерные системы, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, но включая все остальные коммуникации, приборы и оборудование, находящиеся в помещениях) в надлежащем состоянии и осуществлять надлежащий текущий ремонт помещений». Также, «Арендатор обязуется провести косметический ремонт во всех внутренних частях помещений по взаимному согласию».

Разница в процедуре, в зависимости от того, является родитель собственником квартиры или нет

Если родитель или иной законный представитель является собственником жилплощади, проблем возникнуть не должно. Процесс прописки проходит по стандартной процедуре, с заявлением родителя-собственника и согласием второго родителя.

Если же он не является собственником, прописан по месту жительства на постоянной или временной основе, различие процедуры регистрации будет крыться не столько в факте наличия другого собственника, сколько в возрасте несовершеннолетнего.

Дети до 14 лет, как было сказано выше, прописываются по месту жительства матери или отца без согласия других зарегистрированных лиц и собственника. На практике сотрудники часто требует письменное согласие владельца, а при его отсутствии могут отказать в регистрации, но такое решение можно и нужно обжаловать (о том, можно ли зарегистрировать малыша без согласия родителей и собственника жилья, читайте тут).

После достижения 14 лет письменное согласие собственников и лиц, зарегистрированных по месту жительства, является обязательным. В случае их несогласия и невозможности прописать несовершеннолетнего в другом доме или квартире (например, у бабушки или дедушки), мать или отец вправе подать иск в суд, на основании решения которого будет осуществлена регистрация.

Специфические характеристики договора

Гражданский кодекс обеспечивает правовое регулирование взаимоотношений сторон сделки по аренде склада. По существу условий договора особо важными для арендатора являются следующие:

1. Эксплуатационные характеристики складских помещений. Площадь и строительный объем здания. Технические данные строительных конструкций, материал пола, позволяющий использовать грузоподъемные машины, механизмы и внутрискладской транспорт. Наличие рампы для проведения погрузочно-разгрузочных работ. Для хранения взрывоопасных объектов, например баллонов с пропаном, необходимо наличие определенного расстояния до рядом расположенных строений, наличие средств пожаротушения, охранной и пожарной сигнализации.
2. Месторасположение склада, наличие коммуникаций (электроснабжение, водопровод и канализация, газопровод, слаботочные линии интернета и другие), инфраструктуры, подъездных железнодорожных путей,
3. Обслуживающий персонал арендодателя, включая охранников и уборщиков.
4. Страховка предоставляемых в аренду зданий и сооружений и сторона договора, ответственная за ее своевременную оплату.
5. Согласие арендодателя на передачу объекта третьему лицу, то есть на субаренду.
6. Компенсация затрат арендатора на проведение им текущего и капитального ремонтов, благоустройства территории, других улучшений объекта сделки аренды.
7. Оплата коммунальных и других эксплуатационных расходов на содержание склада.

Вопросы-ответы

• Для кого предназначен договор аренды склада?
  Договор аренды склада предназначен для юридических или физических лиц, которые нуждаются в аренде складских помещений для хранения своих товаров или оборудования. В основном, такой договор заключают предприниматели, торговые организации, логистические компании и другие организации, связанные с транспортировкой и хранением грузов.
• Какие основные моменты необходимо учитывать при заключении договора аренды склада?
  Основные моменты, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды склада, включают в себя: размер арендной платы и порядок ее оплаты; срок действия договора; права и обязанности сторон; порядок оформления договора и завершения аренды; ответственность сторон за неисполнение обязательств. Кроме того, необходимо убедиться в соответствии складских помещений требованиям безопасности и соответствующих нормам по пожарной безопасности.
• Какие преимущества может дать заключение договора аренды склада?
  Заключение договора аренды склада дает ряд преимуществ для арендатора: возможность использовать складские помещения без необходимости владения имуществом; более гибкий и недорогой способ использования склада, чем при покупке собственного помещения; возможность сосредоточиться на основной деятельности без необходимости управления и обслуживания склада.
• Какие гарантии имеет арендатор при заключении договора аренды склада?
  Арендатор получает гарантии на собственность арендодателя на объект аренды, а также на определенный срок использования складских помещений. Кроме того, договор должен содержать указание на срок действия аренды, размер арендной платы и обязательства сторон.
• Можно ли расторгнуть договор аренды склада до окончания срока?
  Да, расторжение договора аренды склада возможно до окончания срока. Однако, в зависимости от причины расторжения, могут быть установлены штрафные санкции и компенсации за причиненные убытки другой стороне. Кроме того, расторжение должно быть оформлено в письменном виде и должно соответствовать условиям договора.
• Какой порядок действий при заключении договора аренды склада?
  Перед заключением договора аренды склада необходимо ознакомиться с условиями договора и удостовериться, что они соответствуют потребностям арендатора. Затем необходимо провести инспекцию складских помещений и убедиться, что они соответствуют требованиям безопасности и пожарной безопасности. Заключение договора должно быть оформлено в письменном виде и подписано обеими сторонами. После заключения договора аренды склада арендатору необходимо уплатить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Необходимые документы

Для подписания договора аренды склада между юридическими лицами следует представить следующие документы:

учредительные документы участников сделки – свидетельства о регистрации деятельности, выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии процедуры банкротства на момент подписания соглашения;

Перед заключением договора аренды склада сторонам стоит ознакомиться с правилами его составления. Как правило, документ имеет типовую форму, стороны лишь вносят необходимые коррективы. Стоит также учитывать, что все договора, заключаемые сроком более, чем 1 год, подлежат регистрации в Росреестре.

Договор аренды части нежилого помещения под склад

Согласно положениям п. 1 ст. 130 ГК РФ объектами гражданских правоотношений, в том числе и арендных сделок, выступают как нежилые помещения, здания и сооружения, так и их части, если их границы описаны в порядке, определенном законодательством о кадастровом учете.

В связи с этим возникает вполне логичный вопрос: может ли часть помещения, которая не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, быть предметом арендной сделки.

Сложившаяся в последние годы правоприменительная и судебная практика дает положительный ответ на данный вопрос. Более того, в п. 9 постановления Пленума ВС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73 прямо говорится о том, что нормы ГК РФ не ограничивают стороны договора аренды на передачу части помещения во владение и пользование, а также только в пользование арендатору.

Таким образом, предметом аренды может быть как фактически обособленное (отдельное) помещение, так и часть площади большого складского помещения.

Исходя из п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 73 к аренде части помещения применяются те же требования, что и к аренде всего помещения в целом, с государственной регистрацией обременения прав собственности арендодателя в Росреестре (если срок, на который заключена сделка, превышает 12 месяцев).

Как грамотно обособить часть склада

При составлении договора аренды части складского помещения уделяйте внимание вопросу грамотного описания границ предмета аренды. Особенно это касается случаев аренды части площади одного помещения, которая никак не обозначена в кадастровых документах

Соответственно, необходимо самостоятельно графически выделить на плане часть сдаваемого помещения, привязать его местоположение к обозначенным в техпаспорте объектам, обозначить площадь и указать иные существенные характеристики.

Подобная необходимость вытекает из требований п. 3 ст. 607 ГК РФ, который указывает, что в договоре аренды четко должен быть обозначен предмет, описаны его существенные характеристики. В том же случае, если в ходе исполнения сделки возникнет спор между сторонами относительно границ части помещения, либо из содержания сделки не будет ясно, о какой части помещения идет речь, то условие о предмете сделки будет считаться несогласованным, а сам договор — незаключенным.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Договор

Для составления договора по аренде нежилых помещений нужно учитывать несколько важных нюансов описанных ниже.

Кто составляет?

Чтобы договор был составлен правильно, и к нему не имела никаких претензий сторона, с которой заключают подобное соглашение или же налоговая служба, стоит обратиться за помощью к юристу. Договор аренды можно и приобрести за небольшую плату воспользовавшись сайтами юридических онлайн услуг.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения могут быть как юридические, так и физические лица, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Арендодателям необязательно регистрироваться как ИП в том случае, если договор аренды заключается не на длительный срок с постоянным доходом.

На какой срок лучше заключить?

Договор стоит заключать не более чем на три года, так как могут появиться другие вопросы по аренде или же изменения в законодательстве.

Но, тем не менее, договор может быть заключен на: неопределенный срок, срок больше года и на срок менее одного года.

По закону, если договор заключается на срок более трех лет, то он должен быть подписан нотариусом.

Пункты документа

Договор аренды нежилых помещений аналогичен аренде жилых помещений, но все же имеет пункты, которые должны быть обязательно:

• Адрес здания, где будет арендоваться помещение.
• Точный адрес арендуемого места (этаж, номер комнаты и т.п.).
• Площадь нежилого помещения.
• Для чего будет использоваться это помещение (например, офис или склад).
• Цена аренды, в каком порядке выплачивается и периодичность.
• Срок действия договора (соответственно и аренды).

Существенные условия

В существенные условия договора аренды входят:

1. Объект аренды (что входит в аренду и стоимость всего имущества, учитывая индексацию).
2. Срок аренды (соотв. и договора аренды).
3. Цена за аренду учитывая индексацию.
4. В каком порядке использование амортизационных отчислений и восстановление имущества с условиями возврата.
5. Обязательства сторон и их выполнение.
6. Возможные последствия невыполнения условий: неустойки (штраф, пеня), гарантии, задаток и поручительства.
7. Порядок контроля за состоянием всего арендуемого имущества вместе с помещением.
8. Ответственность обеих сторон.
9. Страховка арендуемого имущества.
10. Пожарная безопасность.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с ИП
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения с ИП

Нужно ли регистрировать?

Согласно п.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ договор аренды нежилого помещения заключенный на срок более одного года регистрировать обязательно. Если договор подписывается нотариусом, то информация о нем автоматически попадает в государственную базу данных, поэтому регистрация в этом случае необходима.

Расторжение

Ни в коем случае нельзя путать расторжение договора с прекращением, ведь расторжение договора – это прекращение его действия раньше срока, на который он заключался. Расторгнуть договор можно как в одностороннем порядке, так и при соглашении двух сторон. Также расторжение возможно через судебный процесс.

В первом случае это сделать намного сложнее, так как в самом договоре должен быть прописан пункт о возможном одностороннем расторжении. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию нужно подписать дополнительное соглашение. Так договор аренды утратит свою силу.

В случае если договор зарегистрирован, нужно зарегистрировать дополнительное соглашение о его расторжении для того чтобы он был снят в Едином государственном реестре.

Каково налогообложение?

Прежде чем заняться предпринимательской деятельностью, стоит зарегистрироваться как ИП, ведь тогда не возникнет никаких вопросов у налоговой службы, да и процент налога будет в два раза меньше.

Ссылаясь на статьи Налогового Законодательства, процентная ставка дохода физического лица составляет 13% от итоговой суммы. А это значит, что как законопослушный гражданин физическое лицо должно самостоятельно уплачивать налог в размере 13%. У лица зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель эта плата составляет 6%.

Конечно, прежде чем сдавать в аренду нежилое помещение стоит зарегистрировать себя как ИП, так как могут возникнуть трудности с получением подобного дохода, такие как:

• Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность.
• Увеличенный налог.
• Вопросы у другой стороны договора и т.д.

Казалось бы, такой простой процесс аренды недвижимого имущества, но в нем все же есть некоторые подводные камни. Чтобы быть в курсе всех изменений в условиях получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, нужно регулярно изучать изменения в законодательстве и советоваться с юристом. Поэтому будьте всегда начеку!

Существенные условия Договора аренды склада

(условия, без которых в силу требований закона,  Договор аренды склада считается не заключенным):

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством должно иметь печать. 

условие о предмете договора, т.е. данные, позволяющие установить, какое нежилое помещение подлежит передаче в аренду с указанием его идентификационных характеристик (сведения о нежилом помещении, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости,  форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость,  этажность, кадастровый номер, площадь (общая, нежилая, полезная) и т.п.;

размер арендной платы;

 порядок приема-передачи склада по Акту приема-передачи.

Образец заполнения договора

При заполнении договора аренды склада между юридическими лицами важно учесть правила и специфические характеристики данного типа помещения. В образце договора аренды склада следует указать данные о физических лицах, между которыми заключается договор

Необходимо учесть все требования к заполнению договора согласно действующему законодательству

В образце договора аренды склада следует указать данные о физических лицах, между которыми заключается договор. Необходимо учесть все требования к заполнению договора согласно действующему законодательству.

Помимо общих положений, в образце договора аренды следует учесть специфические требования к заполнению такого типа договора

Важно корректно указать срок аренды, оговорить права и обязанности каждой из сторон, определить размер арендной платы и способы ее уплаты

В образце договора аренды склада необходимо предусмотреть ответственность сторон за нарушение условий договора.
Также важно учесть требования к приемке и сдаче помещения, составление образца акта приема-передачи.

Правильное заполнение договора аренды складского помещения обеспечит четкость взаимоотношений между арендатором и арендодателем и укрепит юридическую защиту обеих сторон.

Составные части договора

Договор аренды склада является документом, оговаривающим отношения между арендодателем и арендатором в области аренды складского помещения. Договор аренды склада состоит из нескольких составных частей, которые определяют права и обязанности обеих сторон.

Одной из основных частей договора аренды склада являются характеристики складского помещения. В данной части договора указывается площадь, расположение, условия использования и другие специфические характеристики объекта недвижимости, предоставляемого в аренду.

Также составной частью договора аренды склада являются правила сдачи и приема склада. В этой части документа оговариваются требования и порядок передачи арендодателем складского помещения арендатору, а также процедура возврата объекта после окончания аренды.

Нормативная база также является важной составляющей договора аренды склада. В этой части документа указываются все применимые законы и нормы, которые должны учитываться при заполнении и исполнении договора аренды склада

Договор аренды склада также может содержать специфические условия, которые должны быть учтены обеими сторонами. К таким условиям могут относиться срок аренды, порядок оплаты, ответственность сторон и другие важные моменты, связанные с арендой склада.

При заполнении договора аренды склада важно учитывать, что он должен быть подписан обеими сторонами и должен содержать все необходимые сведения и условия, чтобы быть правовым документом. В случае, если лицами договора являются физические или юридические лица, дополнительно требуется указание их реквизитов и контактной информации

Тонкость седьмая — продажа складского помещения

В данной ситуации закон защищает арендатора — все договоренности сохраняют свою силу и с новым владельцем. Собственно говоря, в начале 90-х годов множество бизнесов были разрушены после того, как занимаемые ими производственно-складские помещения продавались, а новый собственник более не собирался сдавать их в аренду. Теперь, если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади, на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет. В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. При долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.

Дополнительные условия договора аренды склада

1. Положения о складском оборудовании. Вместе со складом может передаваться и иное имущество: например, стеллажи, ящики и складская техника. Указать данное имущество, его состояние и характеристики можно в приложении к договору.
2. Ремонт склада. Положения о порядке ремонта склада также могут быть включены в образец договора аренды склада. Базовая норма закона, которую допустимо изменить договором, указывает на обязанность арендатора по проведению небольшого ремонта и на обязанность арендодателя производить капитальный ремонт склада.
3. Улучшения склада. Арендатор может произвести ремонт и встроить несъемное оборудование в склад. В такой ситуации неотделимые улучшения остаются в собственности хозяина склада, однако он, если договором не будет установлено иное, компенсирует арендатору стоимость таких улучшений. Арендатор может закупить мебель или оборудование, которое будет возможно забрать с собой после окончания аренды. Но если арендодатель хочет оставить это оборудование себе, то в договоре можно предусмотреть оставление такого имущества в собственности арендодателя при выплате его стоимости арендатору.
4. Право арендатора на преимущественное перезаключение договора аренды склада. У арендатора склада, если иное не предусмотрено договором, имеется преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора на новый срок. Исключить данное право можно договором, но помимо этого в договоре можно установить срок, в который арендатор должен предупредить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок.
5. Обеспечительный платеж. Важным аспектом является обеспечение исполнения обязательств. Стороны могут выбрать в качестве способа обеспечения обязательств обеспечительный платеж. Такой платеж, часто называемый депозитом залогом (но это не залог) или депозитом, позволяет арендодателю компенсировать невыплаченную арендную плату, долги по коммунальным услугам или стоимость поврежденного имущества, в случае нарушения арендатором своих обязательств, и является условием почти всех договоров аренды недвижимого имущества, и склада в частности.
6. Неустойка. Она представляет собой штраф или пени за нарушение отдельных положений договора какой-либо стороной.
    

Цена договора

Сумма арендной платы является неотъемлемым условием такой сделки. Информация о размере выплат фиксируется в пунктах настоящего документа. При этом, размер выплаты может зависеть как от количества квадратных метров в помещении, так и от волеизъявления Арендодателя. Это условие выносится на самостоятельное рассмотрение. Выглядит такой раздел следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.